La supresión de las regulaciones de la Ley de Alquileres, que devuelven la jurisdicción al Código Civil y Comercial, ha impulsado la autonomía contractual en aspectos cruciales como la fijación de precios, duración y métodos de actualización. Sin embargo, este cambio no ha ocurrido sin alteraciones sustanciales en el proceso de rescisión de contratos, lo que ha resultado perjudicial para los inquilinos; ocasionado una transformación significativa en el panorama.
¿En que infirió el DNU?
Se observa un aumento significativo en los montos asociados a la finalización de acuerdos locatarios. Aunque se promueve la libertad en la negociación entre propietarios e inquilinos, se han introducido alteraciones en el procedimiento de rescisión. Cabe aclarar que para los contratos firmados bajo la anterior Ley de Alquileres (27.551), las modificaciones no son retroactivas, conservando la normativa pactada en el momento de la suscripción. En cambio, las nuevas disposiciones se aplicarán a los contratos posteriores a la derogación de la ley.
En virtud de estas modificaciones, se establece que aquellos que ingresen a una vivienda desde la oficialización del DNU podrán finalizar el acuerdo en cualquier momento, asumiendo el pago equivalente al 10% del saldo pendiente desde la notificación hasta la fecha pactada para la conclusión del contrato. También se contempla la posibilidad de rescindir en caso de incumplimiento del propietario en mantener la unidad en condiciones adecuadas.
La opinión de expertos
Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina, subraya que la ley no tiene efecto retroactivo. Sostiene que el DNU de Javier Milei ha reconfigurado el escenario inmobiliario, marcando un hito que algunos expertos consideran como un período de oportunidad. Cuatro aspectos importantes que son afectados por esta derogación son la moneda de transacción, la periodicidad del ajuste, la indexación y los pagos adelantados. La libertad para utilizar cualquier índice y establecer plazos de ajuste y contratos ofrece una flexibilidad sin precedentes.
Soledad Balayan, directora de Maure Inmobiliaria, mencionó que el uso de diversos índices ha propiciado un aumento del 9% en los anuncios de departamentos en alquiler en CABA, según comparaciones interanuales. No obstante, resalta que habrá un aumento interanual que varía significativamente entre un 20% y un 47% para los inquilinos.
Ante este panorama, surge la pregunta de cómo elaborar un contrato de alquiler bajo las nuevas condiciones. Es esencial tener en cuenta la indexación y la frecuencia de ajustes al seleccionar índices, destacando la pertinencia del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Asimismo, se recomienda optar por contratos de duración variable, con ajustes trimestrales. La duración del contrato dependerá de las circunstancias individuales, y la posibilidad de acordar pagos adelantados brinda ventajas tanto para propietarios como inquilinos.
¿Qué se espera?
La derogación de la Ley de Alquileres ha desencadenado cambios significativos en el mercado inmobiliario, ofreciendo oportunidades y desafíos para propietarios e inquilinos. La versatilidad en la elección de índices, periodicidad de ajustes y duración de contratos redefine las reglas del juego, marcando una nueva etapa en la dinámica. Según algunos expertos inmobiliarios, representa una oportunidad para firmar contratos de alquiler. La libertad contractual es la nueva norma, lo que no quiete que se recomienda cautela y un análisis detenido al momento de suscribir nuevos contratos de alquiler.
El panorama se torna impredecible y, ante las proyecciones elevadas para los costos de alquiler de este año, numerosos ciudadanos aguardan ansiosos por novedades que les permitan tomar decisiones. Nos hallamos en un periodo de incertidumbre, que afecta tanto a inquilinos en busca de estabilidad para sus futuros hogares, como a propietarios que dependen y necesitan de esos ingresos.
